به گزارش بنکر (Banker)، بیثباتی اقتصاد در دورههای متوالی و استمرار در روند کاهش ارزش پول ملی باعث شده قدرت خرید پساندازهای ریالی بسیار کاهش پیدا کند و در حوزه مسکن، دوره انتظار برای خرید خانه (در تهران) به ۷۵سال برسد.
در این وضعیت هرگونه پسانداز ریال در قالب سپرده بانکی یا سپرده پشتیبان وام خرید مسکن در آینده دور، نتیجه مطلوبی برای متقاضیان ندارد و فقط زمان و قدرت خرید آنها را نابود میکند.
سرکه نقد یا حلوای نسیه؟
ناتوانی در تأمین مالی خرید خانه، اصلیترین مشکل متقاضیان مصرفی در ایران است و تقریبا تمام برنامههایی که با پرداخت تسهیلات بهدنبال حل این مشکل بوده، با شکست مواجه شده است و در بهترین حالت فقط توانسته بخش کمی از کسری متقاضیان به نسبت توانمند را برطرف کند.
در حقیقت پرداخت تسهیلات کلان معادل ۸۰تا بیش از ۹۰درصد ارزش مسکن یکی از ابزارهای رایج برای کمک به متقاضیان مصرفی مسکن در کشورهای توسعهیافته است؛ اما در ایران به واسطه جهش متوالی تورم و افت ارزش پول ملی، نهتنها بانکها تمایلی به پرداخت این تسهیلات ندارند، بلکه در بانک تخصصی حوزه مسکن نیز به نام کمک به متقاضیان مصرفی، از شیوهای صددرصد مخالف شیوه کشورهای توسعهیافته استفاده میشود و بهجای پرداخت وام به متقاضیان و وصول اقساط آن در بلندمدت، سیاستها بر جذب سپردهگذاری متقاضی در بلندمدت با وعده پرداخت تسهیلات در آینده استوار شده است.
در این شیوه، حتی پرداخت کلانترین تسهیلات با نرخ سود پایین نیز کمکی به قدرت خرید متقاضی نمیکند ضمن اینکه ارزش سرمایه اولیه سپردهگذار را نیز به هیچ تبدیل خواهد کرد. به عبارت دیگر، در ماجرای سپردهگذاری بلندمدت برای دریافت وام مسکن در سالهای دور، این بانکها هستند که با سود مکعب سپرده مشتری، هم هزینه پرداخت وام ارزان قیمت در آینده دور را جبران میکنند و هم با تجهیز منابع مالی از محل پرداخت تسهیلات گرانقیمت به متقاضیان دریافت وام مضاربهای و کوتاهمدت یا متقاضیانی که با خرید امتیاز دیگران نسبت دریافت وام اقدام میکنند، سود قابل توجهی به جیب میزنند.
بهعنوان مثال، اگر کسی که در سال ۱۳۹۹برای دریافت وام ۴۰۰میلیونی خرید مسکن در سال ۱۴۱۴مبلغ ۱۳میلیون و ۳۳۳هزار تومان بهصورت یکجا در حساب بانکی سپرده کند، بانک تا زمان پرداخت تسهیلات، فقط با احتساب سود ۱۵درصدی سپرده متقاضی، حداقل معادل یکچهارم مبلغ تسهیلات پرداختی سود میکند و در ازای این سود چشمگیر (که رقم واقعی آن بهدلیل تکرار در عملیات بانکی میتواند بالاتر باشد) نرخ سود تسهیلات پرداختی را تا نصف نرخ مصوب شورای پول و اعتبار کاهش میدهد؛ اما نکته اصلی اینجاست که این تسهیلات هرگز قادر به تأمین مالی خرید مسکن نخواهد بود و در این معامله هر سودی که وجود داشته فقط به جیب بانک رفته است.
بر این اساس، کارآمدترین تسهیلات خرید مسکن در ایران همان تسهیلات مبتنی بر اوراق حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن(تسه) است که با نرخ سود اسمی ۱۷.۵درصد و با نرخ سواد واقعی بالای ۲۲درصد، در بهترین حالت میتواند بهطور میانگین حدود ۱۰تا ۲۰ارزش خرید یک مسکن در مناطق مختلف را پوشش دهد.
سپردهگذاران بازنده
شواهد حاکی از این است که در بازی تورمی اقتصاد بیمار ایران، حتی تلاش خیرخواهترین مدعیان حمایت از خانهدار شدن جوانان و خانهاولیها با ابزار تسهیلات نیز به نتیجه مطلوب نمیرسد؛ چراکه در بانکداری ایران، برای تقویت قدرت خرید متقاضیان خرید مسکن، سرنا را از سر گشاد میزنند و فقط به نامساعدتر شدن وضعیت مالی آنها کمک میکنند بهگونهای که حتی کارآمدترین و موفقترین ابزارهای آنها برای پرداخت تسهیلات در ازای سپردهگذاری نیز بهدلیل ناکارآمدی سپرده ریالی در برابر تورم، فقط در کوتاهمدت میتواند موفق باشد و در ادامه حداقل منفعتی برای متقاضی مسکن ندارد.
بررسیها نشان میدهد: در سال۸۵ میانگین قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران ۸۶۰هزار تومان و ارزش یک آپارتمان ۷۵متری در منطقه متوسط پایتخت ۶۵میلیون تومان بوده و اگر فردی میتوانست کل این مبلغ را بهعنوان تسهیلات خرید مسکن با نرخ سود ۱۸درصد و بازپرداخت ۱۵ساله دریافت کند باید تا امسال که سررسید نهایی تسهیلات است معادل ۱۸۸میلیون و ۴۲۰هزار تومان بابت اصلوفرع تسهیلات میپرداخت. این در حالی است که امسال میانگین ارزش همان آپارتمان ۷۵متری با عمر ۱۵تا ۲۰سال در تهران حدود ۱.۳میلیارد تومان است.
در این وضعیت، متقاضی خرید مسکن تمام سود ناشی از حفظ ارزش مسکن در مقابل تورم و افول ارزش ریال را صاحب میشود و بانک فقط کارمزد ریالی پرداخت این تسهیلات را میگیرد؛ اما در شیوه معکوسی که بانک تخصصی حوزه مسکن برای پرداخت تسهیلات با ابزار سپردهگذاری متقاضیان مصرفی در دستور کار قرار داده است، یک متقاضی در ازای سپردهگذاری در طول ۱۵سال مبلغی بهعنوان تسهیلات دریافت میکند که در روز گشایش سپرده، رقم دندانگیری بوده اما در زمان سررسید دریافت وام، هیچ قدرت خریدی ندارد. بهعنوان نمونه، یک جوان یا اولیای او در سال۸۵ میتوانستند با سپرده کردن یکمیلیون و ۷۶۶هزار تومان در حساب صندوق پسانداز مسکن جوانان یا واریز تدریجی ۴میلیون و ۳۶۱هزار تومان در طول ۱۵سال، امتیاز دریافت ۵۳میلیون تومان تسهیلات خرید مسکن در سال۱۴۰۰ را دریافت کنند.
این مبلغ عملا کفاف خرید ۱.۷مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران را نیز نمیدهد درحالیکه در زمان گشایش حساب، تسهیلات وعده داده شده معادل ۸۰درصد ارزش یک آپارتمان بوده است. نکته دیگر اینکه در زمان گشایش حساب در صندوق پسانداز مسکن جوانان در سال۸۵، قدرت خرید سپرده اولیه(واریز یکجای یکمیلیون و ۷۶۶هزار تومانی) معادل خرید ۲.۰۵مترمربع آپارتمان در مناطق متوسط تهران بوده که از قدرت خرید کل تسهیلات پرداختی در ۱۵سال بعد بیشتر است. متقاضی مصرفی مسکن در بازی دو سر باخت سپردهگذاری برای دریافت وام مسکن در آینده، هم قدرت خرید آورده اولیه خود را میبازد و هم در زمان سررسید دریافت وام قادر به تأمین مالی خرید مسکن نخواهد بود.
شکست لاتاری مسکن
از میان همه ابزارهای مالی که با هدف تقویت قدرت خرید متقاضیان با سپردهگذاری و پسانداز اجرا شده، صندوق پسانداز مسکن یکم موفقترین ابتکاری بود که از خرداد۹۳ ایجاد شد؛ اما درصد موفقیت این صندوق نیز از ۳۰درصد فراتر نرفت.
این صندوق در ازای سپردهگذاری حداقل یکساله و حداکثر ۳ساله متقاضیان خانه اولی، تسهیلاتی معادل ۲برابر آورده متقاضیان پرداخت میکرد که با توجه به نرخ سود یارانهای آن، در سال۹۴و ۹۵میتوانست حداقل ۲۵درصد ارزش خرید یک آپارتمان در منطقه متوسط تهران را پشتیبانی کند و به زوجین جوان نیز این امکان را میداد که حداقل ۵۰درصد ارزش خرید یک آپارتمان در مناطق متوسط تهران را با یک سال سپردهگذاری دریافت کنند. در این شیوه، آورده متقاضیان نیز پس از یک سال آزاد میشد و با استفاده از آن، قدرت خرید متقاضیان با وام و آورده اولیه به ۳۷.۵تا ۷۵درصد ارزش یک آپارتمان افزایش مییافت.
با همه این تفاصیل، صندوق پسانداز مسکن یکم نیز بعد از خانهدار کردن موج اول سپردهگذاران، بهدلیل آغاز جهش قیمت مسکن از اواسط سال۹۸، روی خوشی به سپردهگذاران موج دوم و سوم که از اواخر سال۹۶ وارد صندوق شدند نشان نداد و انصراف یا بلاتکلیفی حدود دوسوم متقاضیان این صندوق از نشانههای همین اتفاق بوده است. در حقیقت خرید سپرده متقاضیان در صندوق پسانداز مسکن یکم از سال۹۷ به بعد تقریبا به یکچهارم تا یکهفتم رسید و عملا امکان استفاده از تسهیلات این صندوق برای تأمین مالی مسکن نیز از بین رفت.
در این وضعیت بانک عامل مسکن بهعنوان متولی صندوق مسکن یکم ۲راه پیش روی متقاضیان قرار داد؛ یا با معرفی یک واحد مسکونی برای خرید، وام خود را دریافت کنند یا در ازای دریافت سود حداکثر ۱۰درصدی در ازای سپردهگذاری خود، از امتیاز دریافت وام انصراف دهند. نکته بدتر اینکه برای حفظ امتیاز دریافت وام مسکن یکم، متقاضیان باید یکسوم سقف مبلغ سپرده را در حساب حفظ کنند تا بانک عامل مسکن در هر شرایطی بهعنوان تنها پیروز این لاتاری باقی بماند.